Учет, продажа коммерческой недвижимости при применении УСН Д-Р
30.05.2022
Вопрос от Владимира, ИП Сорокин В.А.
Учет, продажа коммерческой недвижимости при применении УСН Д-Р.
Ответ Soft+
Физ. лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе «если недвижимость в собственности более 5 лет то налогов не платим». То есть физ. лицу заниматься такой деятельностью не выгодно. В соответствии со ст. 217 и 220 НК РФ ни сроки владения для освобождения от налогов ни имущественные вычеты предусмотренные п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества используемого в предпринимательской деятельности не применяются. Учет расходов при продаже имущества, связанных с его приобретением возможен в рамках ст. 221 НК РФ а для этого нужен статус ИП+ при систематическом характере такой деятельности есть риски доначисления НДС несмотря на отсутствие у него статуса ИП (данная позиция налоговой подтверждена судебной практикой, в том числе на уровне ВС РФ).
Так как сейчас ставка имущественного налога в регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ. лицу заниматься этим не выгодно. Это актуально только для имущества, не включенного в принимаемый ежегодно на уровне субъекта РФ перечень имущества. Согласно ч. 3 ст. 346.11 НК РФ налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса.
При перепродаже недвижимости на УСН «доходы минус расходы» расходы на приобретение которой как основного средства учитывались для снижения налоговой базы установлены большие сроки, при несоблюдении которых предполагается пересчет ранее учтенных на них расходов (ч. 3 ст. 346.16 НК)
Стоимость недвижимости на УСН «доходы минус расходы» списывается в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. Если купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки не возникнет. Если речь о имуществе, приобретенном для дальнейшей реализации п. 2 ч. 2 ст. 346.17 НК. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, — по мере реализации указанных товаров. При отсутствующем на момент получения дохода от продажи ИП оснований для применения положений главы 26.2 НК нет, соответственно применяться будут положения главы 23 НК.
Учет, продажа коммерческой недвижимости при применении УСН Д-Р.
Ответ Soft+
Физ. лицу без статуса ИП при продаже нежилого помещения, которое он сдавал в аренду, придется в любом случае заплатить налог. Все вычеты при этом не действуют, в том числе «если недвижимость в собственности более 5 лет то налогов не платим». То есть физ. лицу заниматься такой деятельностью не выгодно. В соответствии со ст. 217 и 220 НК РФ ни сроки владения для освобождения от налогов ни имущественные вычеты предусмотренные п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества используемого в предпринимательской деятельности не применяются. Учет расходов при продаже имущества, связанных с его приобретением возможен в рамках ст. 221 НК РФ а для этого нужен статус ИП+ при систематическом характере такой деятельности есть риски доначисления НДС несмотря на отсутствие у него статуса ИП (данная позиция налоговой подтверждена судебной практикой, в том числе на уровне ВС РФ).
Так как сейчас ставка имущественного налога в регионе составляет 2% от кадастровой стоимости в год, то окончательно убеждаемся, что как физ. лицу заниматься этим не выгодно. Это актуально только для имущества, не включенного в принимаемый ежегодно на уровне субъекта РФ перечень имущества. Согласно ч. 3 ст. 346.11 НК РФ налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса.
При перепродаже недвижимости на УСН «доходы минус расходы» расходы на приобретение которой как основного средства учитывались для снижения налоговой базы установлены большие сроки, при несоблюдении которых предполагается пересчет ранее учтенных на них расходов (ч. 3 ст. 346.16 НК)
Стоимость недвижимости на УСН «доходы минус расходы» списывается в момент ее продажи, а точней в дату ее регистрации на другого собственника. Если купить недвижимость в одном календарном году, а продать ее в другом и никаких проблем с списанием стоимости покупки не возникнет. Если речь о имуществе, приобретенном для дальнейшей реализации п. 2 ч. 2 ст. 346.17 НК. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, — по мере реализации указанных товаров. При отсутствующем на момент получения дохода от продажи ИП оснований для применения положений главы 26.2 НК нет, соответственно применяться будут положения главы 23 НК.